みなさん、こんばんは！
以前から気になっていた方も多いのではないでしょうか、
当社のお客様からも何件か
お問い合わせをいただいておりました
「タワーマンション節税ってどうなの？」
今回は、そんなタワーマンションにまつわる税金について
書いてみたいと思います。
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2017年、タワーマンションの
固定資産税額が見直されました
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この度、タワーマンションの
固定資産税額が見直され、
同じ棟でも階層が1階上がると
固定資産税が0.26%高くなるように見直されます。
ここでいうタワーマンションの定義は、
「高さ60ｍを超える居住用建物」が当てはまります。
計算すると、50階部分は1階に比べて
13%ほど税額が高くなる計算です。
固定資産の算出にあたっては
「マンション１棟全体の税額」は
今後も変わりませんので、
高層階の所有者は増税になる一方で
低層階の所有者は減税になる見通しです。
例えば、54階建ての
あるタワーマンションで
試算をしてみると、
1階部分は補正後はマイナス6.36％、
約12,725円の固定資産税等が減額されますが
54階部分の最上階は、
補正後はプラス6.36％
金額にすると約12,725円増額される計算になります。
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ただし、上記の改正は、
タワーマンション節税を検討するにあたっては
まだ大きな影響がありません。
なぜなら、補正されたのは「固定資産税額」だったからです。
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タワーマンション節税とは？
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マンションの建物固定資産税は、
（今回の説明では土地評価額については割愛します）
まず「１棟全体の評価額」を算定したうえで
各区分所有者の床面積持分の割合に応じて
各戸の評価額を算出しています。
つまり、階層上下に関係なく、
床面積が同じなら低層階住戸でも高層階住戸でも
固定資産評価額は同じ金額となります。
しかし実際の販売価格、評価額においては
高層階の方が低層階より高いのが現状です。
この「固定資産評価額」は、
実は相続税の算出の元になる金額でもあり、
例えばですが、現金で１億円を相続するよりも
時価１億円の高層階の物件を相続する方が
相続税額が相対的に低いことに
気付かれた富裕層の方々を中心に、
相続税の節税対策として
高層階を購入する動きが広がっていました。
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ちなみにですが、評価額の算出には
お部屋の向きや採光・眺望なども考慮されませんが、
実際の時価には大きく影響しますよね。
つまり、高層階の条件の良いお部屋を購入すれば
購入価格に対して相続時の不動産評価額が驚くほど低くなる、
そして相続後に売却して現金化を図ることもできる、
というわけですね。
このタワマン節税は、現金で所有しているよりも
80％近く評価額が低くなると言われており、
１億円で購入したマンションの評価額が
2000万円まで圧縮されることも可能という計算になります。
1億円の現金を相続する場合、その1億円に対して
税率がかかってきますが、
評価80％減となれば、マンション評価額の
2000万円だけにしか相続税がかかりません。
大きな節税効果を発揮するタワーマンション節税ですが、
今後の動向には実は注意が必要なのです。
そのひとつが、今回改正された
「固定資産税額の見直し」でもあります。
改正にあたっては、本題の「評価額見直し」にまでは
踏み込まなかったものの、
ひとまず税額の見直しから切り込みはじめた、
というところでしょうか。
2016年10月末、
政府はタワーマンションの課税強化を目的として
固定資産税額の見直しを行いました。
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今後、タワマン節税に対して
見直し補正が行われる可能性は大
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今回の改正は、タワーマンションの
固定資産税額を見直すというものですが、
このような不公平を指摘される
「固定資産評価額」を使って評価する
相続税や贈与税の算出方法は、
2018年度の税制改正で増税される方向で検討中のようです。
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上記のとおり、今後の動向には十分注意が必要ですが、
今回改正された「固定資産税額の見直し」は、
実は2018年度以降に課税対象となる建物から適用が開始
＝新築タワーマンションのみ
が対象となっており、中古タワーマンションに
ついては影響がありませんでした。
よって、中古物件購入でのタワマン節税には、
まだ時間の猶予がありそうです。
ただし、行き過ぎた節税行為は「租税回避行為」として
国税庁に否認されるケースもありますので、
検討されている方はなるべく早めに
専門士や不動産業者までご相談ください。
特に、被相続人が亡くなる直前にタワーマンションを購入して
低い評価額で相続税申告後、すぐに時価で売却するケースは
租税回避行為として否認された例がすでに確認されています。
大阪市西区には時価の上昇したタワーマンションが多数ございます。
購入をご検討の方は、ぜひ一度当社にもご相談ください。
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※物件状況はリアルタイムで変動するため、
行き違いにて商談・成約となりました場合には
何卒ご了承くださいませ。
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